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- 不動産の相続でお悩みの方へ
不動産相続時のポイントと注意点
相続した不動産を放置していると、相続税以外にも固定資産税やメンテナンスなどの多くのコストがかかります。こうしたコストの負担をなくしたい場合には、土地や建物の売却を検討されるのも一つの方法です。こちらでは、山梨県甲斐市・中央市の不動産売却を手がける「有限会社夢ライフ館」が、相続物件の売却や農地を売るときの注意点などを紹介します。不動産売却、仲介売却、任意売却に対応しています。
不動産の相続について
相続の流れ
被相続人の死後、7日以内に死亡届を死亡診断書とともに役所に提出します。この届けを出した段階で相続が発生し、その後は以下の流れで不動産の相続手続きが進められます。
- 【1】相続の発生
- 被相続人（亡くなられた方）の死亡届を役所に提出します。
- 【2】遺言書の有無を確認
- 被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。遺言書が見つかった場合は裁判所で「検認」手続きをしなくてはなりませんので、勝手に開封しないよう注意が必要です。
- 【3】法定相続人の調査・確定
- 遺言がある場合は、その内容に沿って相続手続きを進めます。遺言がない場合には、法定相続人を調べ、確定します。
- 【4】相続財産の確定
- どのような財産があるかを調べ、確定します。相続する財産には、借金などのマイナスのものも含まれます。
- 【5】遺産分割協議
- 誰が、何を、どれだけ相続するのかを協議します。協議が終わって分割内容が確定したのち、遺産分割協議書を作成。この書類には、相続人すべての署名捺印が必要です。
- 【6】相続登記
- 不動産の名義を被相続人から相続人に変更するため、相続登記手続きを行います。
相続税について
不動産や、そのほか預貯金や有価証券なども含めて相続したものの総額が基礎控除額を超えた場合、相続税が発生します。不動産の相続税評価額はマンションや一戸建てといった不動産の種類によって計算方法が異なるため、事前に確認しておきましょう。
管理・維持費をお忘れなく！
相続した不動産にかかるお金と言うと相続税をイメージしがちですが、実は管理費・維持費の負担の大きさに悩む方も少なくありません。親から実家を相続したものの、誰も住む予定がない。こういった場合、持っているだけで固定資産税を支払わなくてはならず、その上、掃除や手入れのために定期的に訪問すれば交通費も手間もかかってしまいます。つまり、相続した不動産を使わずに放っておくと、かえって損をしてしまう可能性があるのです。不動産売却によって相続した物件を手放せば、こうした管理費・維持費の負担はなくなります。
換価分割について
一度相続した不動産を売却するという場合には、相続登記による名義変更が必要になります。しかし、相続人が複数いる場合には勝手に自分のものとして登記することはできず、「財産の不動産をどう分けるか？」で相続人同士のもめ事に発展するケースも珍しくありません。
しかし、相続物件を売却して、その売却代金を複数の相続人で分ける「換価分割」という方法なら、こうしたトラブルを未然に防ぐことができます。当社ではこうした換価分割のための不動産売却のご相談もうけたまわっておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。必要に応じて、弁護士・司法書士をご紹介することも可能です。
農地の売却について
相続した不動産に田畑などの「農地」がある場合は、売却の際に特別な手続きが必要となる可能性があるため注意が必要です。
法律上の農地の定義
農地法では、「耕作の目的に供される土地」のことを「農地」としています。簡単に言うと田畑のことですが、登記事項証明書上の地名とは関係なく土地の事実状態をもとに農地かどうかを判断するため、たとえば地目が宅地になっていても、実際にはそこが耕作の目的に供されているなら農地扱いとなります。
売却時の注意点
農地を耕作目的で第三者に売却する、つまりその土地を買った人が不動産を耕作の目的に供する場合には、農業委員会の許可を得る必要があります。また、買手が家を建てる目的で購入する場合、その土地は農地ではなくなるため、その届け出も含め、都道府県知事の許可を得なくてはなりません。
また、「家が建っているから宅地だと思っていたら、実は地目が畑・田んぼだった」と売却時に気づくケースもあります。このような場合、売却のために地目変更登記を行う必要があるため注意が必要です。